Die spanische Ausländeridentitätsnummer – Número de Identidad de Extranjero, NIE ist notwendig für den Erwerb einer Immobilie in Spanien, also auch in Mallorca. Beantragt werden kann sie in einem spanischen Konsulat in Deutschland (Formulare online erhältlich, Termine können online vereinbart werden).

Aber sie kann auch direkt in Mallorca beantragt werden. Das erledigen vor Ort Gestorias, die für die ausländischen Kunden hier bei den Behörden vorstellig werden. Gern beraten wir Sie über das genaue Procedere.

Selbstverständlich kann auch der Kauf einer Immobilie auf Mallorca finanziert werden. Dafür gibt es mehrere Wege, wie einerseits die Finanzierung über eine Hypothek einer spanischen Bank oder die Finanzierung über eine deutsche Bank über die Belastung einer deutschen Immobilie. Vereinzelt ist es auch möglich, eine Hypothek einer deutschen Bank für eine spanische Immobilie zu bekommen.

Es kann auch hier auf Mallorca die Dienstleistung eines deutschsprachigen Hypothekenvermittlers in Anspruch genommen werden. Dieser sucht für die individuellen Bedingungen des Kunden die passenden Hypotheken und verhandelt dafür mit den spanischen Banken. (27.04.2020)

Sie haben Ihr Traumhaus auf Mallorca gefunden und möchten es kaufen. Zumeist erledigen die Makler die Verhandlungen mit dem Verkäufer des Objekts. Dabei geht es nicht nur um den Kaufpreis sondern auch um den Termin der Übergabe und eine Anzahlung. Diese Punkte werden dann in einem Optionsvertrag (quasi Reservierungsvertrag) festgehalten. Das ist ein verbindlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der dann als Basis für den notariellen Kaufvertrag dient. Neben Kaufpreis, Anzahlung (Optionspreis) und Optionsfrist werden auch die Identitäten von Käufer und Verkäufer und die Bedingungen der Übergabe der Immobilie festgehalten.

Wichtig zu wissen: Falls der Käufer während der Optionsfrist vom Kauf zurücktritt, so verliert er die komplette Anzahlung (üblich 10 % des Kaufpreises). Wenn dagegen der Verkäufer nicht mehr an den Käufer verkaufen möchte, so muss er nicht nur die Anzahlung zurückzahlen sondern nochmals die gleiche Summe an den Käufer als Entschädigung zahlen.

Empfehlenswert beim Immobilienkauf ist es die Unterstützung eines Anwaltes in Anspruch zu nehmen bzw. mindestens eine Gestoria mit der Kaufabwicklung zu beauftragen. Anwälte übernehmen die Überprüfung der Immobilie auf Legalität, was besonders beim Kauf einer Finca auf dem Lande notwenig ist.

Gestorias sind Dienstleister, die sich mit allen bürokratischen Prozessen in Spanien und vor Ort gut auskennen und alles Notwendige für den Käufer erledigen. Unter anderem auch . wenn notwendig, die Beantragung der NIE-Nummer.

Vor Abschluss der Optionsfrist wird ein Notartermin vereinbart. Dort wird von Käufer und Verkäufer nach Verlesung durch den Notar eine Nota simple, den Kaufvertrag, unterzeichnet. Der Notar hat sich vorher über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie beim Grundbuchamt informiert und diese für weitere Verkäufe gesperrt, so dass ein sicherer Kauf gewährleistet ist. Der Käufer zahlt mit einem bankbestätigten Scheck einer spanischen Bank und somit erfolgt direkt der Eigentumsübergang. Der Käufer erhält die Schlüssel und ist ab sofort Besitzer der Immobilie.

Unterschieden wird zwischen zwei verschiedenen Formen der Vermietung. Das sind einerseits die Langzeitvermietung (in der Regel ab 1 Jahr Mietdauer) und die Ferienvermietung an touristische Gäste. Während die Langzeitvermietung entsprechend der gesetzlichen Vorgaben uneingeschränkt möglich ist, ist eine touristische Vermietung an Urlaubsgäste nur mit einer entsprechenden Lizenz für die Immobilie erlaubt.

Sollte Ihre Immobilie bereits über eine solche Lizenz verfügen oder der Kauf einer solchen Immobilie angestrebt werden – Glückwunsch! Eine solche Lizenz ist objektgebunden und wird mit verkauft.

Eine solche Lizenz zu erhalten ist an zahlreiche Voraussetzungen gebunden: So wurde Mallorca in Zonen aufgeteilt, wo touristische Vermietung (nach Beantragung einer Lizenz) möglich oder nur eingeschränkt möglich ist (nur 60 Tage pro Jahr und das nur wenn die Immobilie Hauptwohnsitz ist) bzw. in manchen Wohnanlagen, wenn die Mehrheit der Eigentümer für die touristische Vermietung stimmt. Außerdem gibt es Regionen, in denen weder die Vermietung von Wohnungen noch die von Häuser bzw. Fincas erlaubt ist, weil sie touristisch schon überlaufen sind wie die Playa de Palma oder Palma selbst.

Um einer touristische Vermietlizenz sind folgende Kriterien notwendig

1. Laut Zonenplan muss es möglich sein

2. Gebäude muss mehr als 5 Jahre alt sein

3. Bewohnbarkeitsbescheinigung muss vorliegen, alle Gebäudeteile müssen legal sein

4. Im Falle einer Wohnung müssen alle Eigentümer einer Vermietung an Urlauber zustimmen.

5. Das Kontingent der Region an Ferienvermietung darf noch nicht ausgeschöpft sein. (Das muss bei Interesse dann jeweils bei der Behörde für das konkrete Objekt abgeklärt werden)

Sollten diese Voraussetzungen erfüllt sein, so können Sie eine Lizenz beantragen. Für die Genehmigung kommen pro Bett, das an Urlauber vermietet wird, Kosten auf Sie zu. Diese variieren bei Häusern und Wohnungen. Dabei kann auch eine Ratenzahlung vereinbart werden. Bis zur endgültigen Prüfung des Objekts erhalten Sie eine vorläufige Lizenznummer. Mit dieser können Sie dann aber sofort mit der Vermietung beginnen.

(April, 2020)

Grunderwerbsteuer

Der Kauf einer Immobilie unterliegt der entweder der Grunderwerbsteuer (gebrauchte Immobilie), der Mehrwertsteuer bei Neubauen (10 % vom Kaufpreis) und der Mehrwertsteuer beim Kauf von Grundstücken. Auf Mallorca fällt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie folgende Grunderwerbsteuer an:

die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert

zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %

der Betrag zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit einem Steuersatz
von 10 % besteuert

ein Kaufpreis über 1.000.000 € wird mit 11 % besteuert.

Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Eigentumsübertragung zu zahlen.

Mehrwertsteuer

Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie kumulativ, sondern stets alternativ an.

Beurkundungs- oder Stempelsteuer

Unterliegt ein Erwerbsvorgang der Mehrwertsteuer, fällt zusätzlich Beurkundungs- oder Stempelsteuer an. Sie beträgt auf Mallorca derzeit 1,2 % (April 2020)

Schenkungsteuer

Erfolgt eine Schenkung der Immobilie, fällt Schenkungssteuer an. Das spanische Steuerrecht kennt Freibeträge zwischen engen Familienangehörigen wie in Deutschland nicht. Die Schenkung zwischen direkten Verwandten der auf- und absteigenden Linie sowie zwischen Ehepartnern und Lebensgefährten wird mit einem einheitlichen Steuersatz von 7 % belegt.

Gesondert zu versteuern ist ein evtl. Wertzuwachs der Immobilie. Auf den Wertzuwachs (Differenz von eigenem ehemaligen Kaufpreis und heutigem Wert) muss der Verschenker 19% Gewinnsteuer zahlen. Der Beschenkte zahlt auf den kompletten Wert der Immobilie 7 % Schenkungssteuer.

Erbschaftsteuer

Auf den Balearen beträgt die Steuer für alle direkten Verwandten bei Erbschaften 1 Prozent. Erben sind gesetzlich verpflichtet, eine Steuererklärung der notariellen Erbschaftsannahme über die in Spanien gelegenen Vermögenswerte des Erblassers wie Immobilien, Bankkonten, Wertpapiere, in Spanien zugelassene Boote und Autos, als auch spanische Lebensversicherungen innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach dem Todesfall des Erblassers bzw. von dem Tage der Kenntnis, dass der Erblasser verstorben ist, beim zuständigen spanischen Finanzamt abzugeben. Hier ist es sinnvoll die Hilfe eines Anwaltes oder einer Gestoria in Anspruch zu nehmen.

Hinzu kommen noch diverse andere Kosten:

Notar-Gebühren (ca. 0,2 bis 0,3 Prozent),

Eigentumsregister-Gebühren (ca. 0,25 Prozent), 

Gestoría-Honorar (bis ca. 1.300 Euro),

Rechtsanwalt (0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises
zzgl. Mehrwertsteuer, bei komplexen Fällen auch mehr)

Alles in allem können Sie bei Immobilien bis ca. 600.000 € mit Nebenkosten von ca. 10 % des Kaufpreises rechnen.

(April 2020)